今后，开发商囤积土地的成本将越来越高！ 近日，为落实国家关于土地调控政策精神，昆明市人民政府接连下发《关于进一步规范和严格土地管理的通知》和《关于进一步明确征地工作有关问题的通知》，简称“昆十六条”，内容除规定今后征一亩地需缴3万元社保费，专门用于被征地农民的社会保障外，更是严禁土地闲置，对闲置满1年的土地以高限依法收取闲置费，闲置满2年的依法无偿收回其土地使用权。 刚刚步入2007年，“昆十六条”就横空出世，对此，业界反响较大，普遍认为政府此举是迫使开发商加快对囤积在手的土地的开发步伐，引导其从囤地转变成“吐房”来增加市场供应，以达到稳定房价的目的。 昆明重拳整治开发商囤地 连日来，昆明重拳整治土地市场而出台的“十六条”新政，引起了广大购房者的广泛关注。近日，记者采访了云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研和至祥置业（昆明）有限公司研究部经理邢晓霞等业内人士，对政策进行了解析。业界普遍认为，政府的目的是促使“闲置土地”的快速开发利用，增加供应，平抑房价。 缴3万社保费不影响房价 “十六条”规定，今后，昆明市在征地工作中将增加3万元/亩的社会保障费用，建立专项社保基金，实行专户管理，专门用于被征地农民的社会保障。同时，自今年1月1日起，取消没有法律依据、没有规定用途的乡镇、村级在征地中收取的各种费用。 邢晓霞表示，就昆明四区而言，目前地价成交基数都比较高，之于每亩几百万元甚至上千万元的土地成交价，征一亩地缴纳3万元社保费，对总地价影响不大，甚至对房价也不会造成太大影响。周大研粗略算了一笔账，0.6-3.0的容积率中，增加土地成本幅度在10-70元/平方米间，以昆明房屋均价3000元/平方米参照，增加成本还不到房价的1，可以说对房价基本不会产生影响。但如果地段不好，价格成交基数低的地块，就会有一定影响。同样，对郊县的房地产业压力也会大一些，目前昆明郊县的地价多在30-40万元/亩，房屋均价1500元/平方米左右，一亩地缴纳3万元社保费，相当于增加了5的土地成本，房价相应增加了3。 业界同时担心，如果今后还将在地价上继续增加附加成本，则会对整体市场造成一定影响，不利于房价的稳定。 严禁囤地逼开发商“吐房” “十六条”规定，对已获取国有土地使用权的项目用地必须限期开发，严禁土地闲置，闲置满1年的从高限依法收取闲置费，闲置满2年的依法无偿收回其土地使用权。达不到土地使用权转让条件的，不得办理土地转让手续。 周大研分析认为，此条规定具有较强的政策指向性，将迫使开发商进一步开发囤积的土地，从囤地转变成“吐房”来增加市场供应。事实上，开发商大肆囤积土地，原因很简单，一是土地资源越来越少，只有抢先掌握了资源，方能在市场中游弋；二是囤积土地，就是要以时间换利润，等房价涨到他们满意的高度时再开发销售。但这样以来，就减少了市场供应，供不应求也就等于变相抬高了房价。 据了解，2006年昆明商品房成交面积达773万平方米，销售总额达266亿元，同比增长31％。业界预测，昆明此次清理闲置土地，将加快土地的快速开发利用，今后昆明商品房上市量有望明显增加。 “目前昆明市场上，许多开发商都有囤地，一块地的开发周期至少也需要1-2年，”邢晓霞说，此举是对开发商资金链、开发周期和发展战略的严峻考验。 工业用地招拍挂加剧地产竞争 “十六条”规定，凡政府原承诺的各项用地优惠政策，2006年8月1日后不再执行。工业用地和经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌的方式供地，严禁擅自协议圈占土地。 据了解，此前，廉价的工业用地一直都是招商引资的筹码，此次规定工业用地一律以招拍挂的方式供地，可以预见工业用地价格将会上涨。周大研认为，工业用地招拍挂抑或会促使产业结构的调整，使得原本计划投资工业的资本转投房地产业，间接推动住宅地产的发展，加剧房地产业的竞争。凡政府原承诺的各项用地优惠政策，2006年8月1日后不再执行。对2006年10月1日前已签订的各类招商引资意向性协议，自签订协议之日起半年内未完成土地报批和供地手续的，一律终止协议。2006年10月1日以后签订的各类招商引资意向性协议，也按此规定办理。
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