2006年8月11日，据有关人士披露：10月1日后，新的二手房交易最低计税指导价将正式上调，届时按指导价交易的二手房契税、个人所得税都将上调。中新社发吴芒子摄在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上
人算不如天算，江明(化名)的换房计划被政府先后出台的二手房营业税和个税政策搅乱了。
随着孩子一天天长大，江明一直琢磨着把自家的两居室换成三居室。他跟妻子计划好，在儿子小学五六年级时开始行动，用一年的时间看楼盘、买房、卖房、装修、购置家具，正好能在儿子上初中时住进新家。跑遍了京城大大小小的楼盘后，江明终于选中了自己的新家，签合同、办贷款，还有各种公证，如同经历了一场战争。当一切都办妥当之后，已经是2006年的春节了。
江明的如意算盘是，等着儿子小学毕业，也就是2007年暑假前后，把现在住的房子卖了，这样就可以提前还清贷款，能安安心心地住进新房子。但是，今天5月底推出的“国六条”规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。正在江明叫苦不迭的时候，政府又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，也就是108号文件，规定从8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税，而要想免去这笔费用，惟一的条件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“这个惟一生活用房怎么界定？我总不能先卖房后买房吧。”江明对本刊记者说。
换房成本增加了多少
江明现在的住房在学院路上，从有了换购大房子想法后，他就在留意这个小区的二手房房价。据估算，他这套80多平方的两居室，如果出手的话，卖60万是不成问题的，而当初，他买这套房子花了40多万。这个靠近五环的小区，是1998年建成的，当时的价格是4800元/平方米。如果这套房子能以60万出手，其单价就是7142元/平方米。
如果江明有先见之明，在今年6月之前把这套房子卖出的话，他只要交300元的印花税。但现在，他则要交39300元的税费，比原来多花了好几万元。江明给记者算了笔账，按现在的规定，如果出手这套房子，江明要交纳的税费是：
印花税：总房款的万分之五=600000×0.5‰=300元
营业税：(包含城市维护建设税和教育费附加)：总房款×5.5=600000×5.5=33000元
个税：总房款×1=600000×1=6000元。
这笔费用能转嫁给买房者吗？江明心理没底，因为江明的房产证是2001年10月才办下来的，以房产证的时间为准，他的这套住房还没到5岁，如果现在出手，营业税和个税一个不能少。
按照国家税务总局在7月26日下放的108号文件规定，二手房交易中，可以选择两种交税方案：一是如果卖房者能提供完整的、准确的资料，按应缴个税额的20计算，而应缴个税额是指转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；二是如果卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入1～3的比例缴纳个人所得税。
据业内人士介绍，具体选择哪种纳税方案，主动权在纳税人，也就是卖房者。而在北京，目前通常是以住房转让收入1来征收个人所得税。
等到房子5岁再卖
对于江明来说，5年的房龄要求还好解决，因为其房产证是2001年10月办下来的，那么他只要在今年10月以后卖房，则可以免交营业税。接下来的问题是，惟一生活用房怎么界定？
记者和江明一起联系了北京市地税局。“相关的细节我们也正在完善之中。”北京市地税局的工作人员告诉记者。
在地税局的网站上，记者了解到：个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税；个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
得知这个情况后，江明赶紧与新房子的开发商联系。开发商告诉江明，新房子的房产证是在今年7月办下来的，现在还押在银行。
“我只要在明年7月之前把旧房子卖了，就正好符合免税政策，可以免去营业税和个税了。”江明高兴地对记者说，但他同时补充了一句，“但愿政策不会再有变化。”
并不是每个人都像江明这样幸运。据统计，在北京待售的二手房中，只有26是满5岁的房源，大多数房主如果想等房子满5年免税，则要花更多的时间。
郭晶(化名)在北京朝阳区双桥温泉花园有两套住房，因为生意上的关系，资金出现一定困难，急于将其中一套房屋建筑面积是80平方米的现房出售套现。
今年5月，郭晶找好了买家，i
